Chính sách đầy đủ, vì sao xây dựng nhà ở xã hội vẫn có nhiều điểm nghẽn?

Theo báo cáo về tình hình triển khai của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước có 655 dự án NOXH đã được triển hkhai với quy mô 593.428 căn, trong đó, 103 dự án hoàn thành với quy mô 66.755 căn; 137 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 114.618 căn; 415 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 412.055 căn.

Mặc dù việc phát triển dự án NOXH đang được tạo nhiều điều kiện thuận lợi về cơ chế, chính sách, nguồn vốn... hệ thống cơ sở pháp lý có hiệu lực đã tháo gỡ nhiều “điểm nghẽn” nhưng thực tế các doanh nghiệp thực hiện dự án NOXH còn gặp nhiều vướng mắc về tiếp cận đất đai, thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, tiếp cận nguồn vốn từ gói vay ưu đãi 120.000 tỉ đồng… Cùng với đó, quỹ đất, thủ tục hành chính chưa thực sự thông thoáng trong việc tạo điều kiện cho người dân tiếp cận NOXH.

Như vậy, tính đến hết năm 2024, cả nước chỉ mới thực hiện được khoảng 12% số lượng NOXH trong giai đoạn 2021-2030. So với nhu cầu thực tế và kỳ vọng của "Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội", kết quả đạt được vẫn còn khoảng cách khá xa.

Nhiều rào cản trong xây dựng NOXH

Theo các chuyên gia, dù tiềm năng lớn nhưng quá trình triển khai phân khúc nhà ở này vẫn còn nhiều rào cản.

TS.Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường tài chính và bất động sản Toàn Cầu cho hay, mặc dù NOXH là thị trường tiềm năng nhưng hiện nay tốc độ phát triển NOXH vẫn rất chậm. Nguyên nhân do những quy định, điều kiện theo Luật nhà ở để có thể mua được NOXH có một số ràng buộc và những quy định rất khắt khe. Cùng với đó, nhiều người không chứng minh được nguồn thu nhập của mình. Đây là trở ngại lớn.

Về phía các nhà kinh doanh bất động sản, NOXH là loại hình nhà ở không tạo ra được lợi nhuận như nhà ở thương mại nên không hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia, các nhà kinh doanh bất động sản thì không mặn mà với phân khúc NOXH.

Mặc dù quy định yêu cầu các địa phương phải chủ động bố trí quỹ đất cho NOXH, nhưng trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn phải tự xoay sở, từ việc tìm kiếm quỹ đất đến giải phóng mặt bằng. Điều này không chỉ kéo dài thời gian triển khai mà còn đội chi phí đầu tư, làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này đối với các chủ đầu tư.

Để đẩy nhanh tiến độ xây dựng NOXH, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, cần nới lỏng các quy định để những người có thu nhập thấp hoặc có thu nhập trung bình có thể đáp ứng được các điều kiện mua nhà; Các cơ quan chủ quản cần tạo điều kiện cho các nhà kinh doanh bất động sản để họ dễ dàng có giấy phép nhằm tạo ra nguồn cung dồi dào cho NOXH. Điều quan trọng là giá trị của bất động sản thuộc phân khúc NOXH phải được nâng lên để hấp dẫn các nhà kinh doanh bất động sản, khi họ thấy sản phẩm có giá trị cao, có lợi nhuận lớn thì họ sẵn sàng tham gia. Còn nếu mức lợi nhuận thấp thì họ sẽ tìm đến phân khúc nhà ở thương mại để có thể thu được lợi nhuận cao hơn.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Những quy định của chính sách vẫn mang tính bao cấp, việc quản lý thu nhập của những người thuộc diện chưa có nhà hoặc có nhà rất nhỏ thì chưa rõ ràng, chặt chẽ và minh bạch. Với số lượng cán bộ, công nhân viên Nhà nước hiện nay thì số người thuộc diện được mua NOXH hay được thuê NOXH có khá nhiều nhưng số người tiếp cận được NOXH thì vẫn rất khiêm tốn. Bên cạnh đó, quỹ đất để xây dựng NOXH tại các địa phương không nhiều, việc thu xếp đất ở những vị trí tốt để dành cho việc xây dựng NOXH là rất khó”.

Ông Đặng Hùng Võ phân tích, hiện nay, giá vật liệu xây dựng tăng, chi phí xây dựng cũng tăng, nhiều nước trên thế giới có giải pháp là tìm kiếm các công nghệ xây dựng mới, vật liệu xây dựng mới để tiết giảm mọi chi phí. Các doanh nghiệp Việt Nam cần học hỏi họ và cần tìm kiếm vật liệu xây dựng mới, công nghệ xây dựng hiện đại để tiết kiệm chi phí, từ đó hạ giá thành nhà ở. Nhiều nước đã áp dụng việc này thành công. Ở Việt Nam đã có nhiều doanh nghiệp áp dụng công nghệ hiện đại, có nhiều sáng kiến, đặc biệt là Tập đoàn Hòa Bình đã có chương trình giới thiệu căn hộ mẫu rồi đưa ra những ý tưởng về việc hạ giá NOXH. Việc làm này cần phổ biến và nhân rộng, nếu vẫn làm NOXH như kiểu cũ thì chắc chắn rất khó thành công.

Với tốc độ xây dựng NOXH như hiện nay nhưng dưới sự đôn đốc ráo riết của lãnh đạo, Chính phủ, ông Võ kỳ vọng, mục tiêu 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 có thể hoàn thành được.

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ băn khoăn: “Nhiều khó khăn, điểm nghẽn vẫn đang tồn tại. Thực tế, vẫn có tình trạng người đi xe xịn đến đăng ký mua NOXH. Hay vẫn có tình trạng, người có thu nhập chính thức thì thấp nhưng thu nhập “tay trái”, thu nhập không thường xuyên lại rất cao, thế nhưng họ lại chỉ kê khai thu nhập định kỳ, thu nhập thường xuyên để đạt tiêu chuẩn mua NOXH. Vì vậy, đối tượng được chọn để mua nhà chưa chắc đã thực sự chính xác”.

Ông Võ cho biết thêm, tại các nước phát triển, họ giải quyết vấn đề này thông qua các khoản đóng góp của xã hội rất hiệu quả. Hiện nay, chúng ta đã có Quỹ phát triển nhà, Quỹ phát triển nhà ở chứ chưa tập trung vào Quỹ phát triển NOXH. Cách thức tạo Quỹ phát triển nhờ xã hội rất cần động lực và góp sức của cả xã hội. Đây là cách giải quyết tốt nhất khi mà vấn đề nhà ở xã hội đang có nhiều điểm nghẽn như hiện nay; Hiệp hội bất động sản cần đưa ra chủ trương đẩy mạnh phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp với thu nhập thì việc mua nhà của tầng lớp từ trung lưu trở xuống sẽ dễ dàng hơn.

Chung Thủy/VOV.VN