Cải tạo chung cư cũ có giúp giá nhà “hạ nhiệt” trong năm 2025?

Từ đầu năm 2024, nhu cầu tìm kiếm mua căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng lên đáng kể, lần lượt là 77% và 59% so với cùng kỳ. Nhu cầu mua tăng cao đã đẩy mức giá bán tăng mạnh ở 2 thành phố lớn này. Trên thị trường hầu như không còn dự án phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, trong năm qua, khu vực trung tâm chỉ có khoảng 400 sản phẩm căn hộ mở bán với 3 dự án mới, tương đương 30% so với năm 2023. Hơn 90% nguồn cung căn hộ đến từ các dự án ở khu vực ngoại thành. Trong khi đó, khu vực trung tâm chỉ chiếm khoảng 1% với nguồn cung chủ yếu là các dự án cũ.

Theo các chuyên gia, việc căn hộ chung cư tăng giá mạnh là do khan hiếm nguồn cung; Sự mất cân bằng giữa cung và cầu do những trở ngại trong hệ thống pháp lý; Các thủ tục hành chính phức tạp cùng với sự không đồng nhất trong cơ chế, chính sách đã tạo ra những khó khăn không thể giải quyết, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường.

Kỳ vọng vào các dự án cải tạo tập thể, chung cư cũ để “hạ nhiệt” giá nhà

Hà Nội hiện có khoảng 250.000 người dân sinh sống trong 1.579 tòa nhà chung cư cũ và nhà tập thể. Trong đó, chỉ riêng các quận nội thành, có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư và 209 tòa nhà chung cư cũ riêng lẻ cần được cải tạo, xây dựng lại.

Đặc biệt, có 6 khu chung cư thuộc cấp độ D - cấp độ nguy hiểm nhất, buộc phải phá dỡ để tái xây dựng, như: Nhà C8 tại khu tập thể Giảng Võ, G6A khu tập thể Thành Công, nhà A khu tập thể Ngọc Khánh, khu tập thể Bộ Tư pháp...

Tuy vậy, nhiều năm qua, Hà Nội bế tắc với mục tiêu cải tạo các khu chung cư cũ bởi những vướng mắc trong cơ chế đền bù, thỏa thuận với người dân về tạm cư, hệ số bồi thường, trong khi các doanh nghiệp vướng mắc về cơ chế đầu tư cải tạo...

Theo KTS. Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, để giải bài toán về cải tạo chung cư cũ, Hà Nội cần lập đồ án quy hoạch chi tiết và toàn khu, công bố cho người dân. Chủ đầu tư phải tuân thủ theo đồ án trên cùng các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của thành phố. Cùng với đó, Hà Nội cần chú trọng công tác tái định cư cho người dân sau khi di dời; làm rõ vấn đề tái định cư ở đâu, như thế nào và chính sách đền bù ra sao để tạo được sự đồng thuận của 100% người dân.

“Phải coi đây là nhiệm vụ chính trị, đảm bảo an sinh xã hội, chính quyền, doanh nghiệp và các công dân ở đó phải tham gia, phải có sự đồng thuận và người dân phải biết hy sinh lợi ích trước mắt để cùng thành phố tạo dựng được nơi sống an toàn, bền vững. Điều đó góp phần trong việc tái thiết đô thị để Hà Nội trở thành đô thị văn minh hiện đại, có bản sắc trong thời kỳ phát triển mới”, ông Phạm Thanh Tùng nói.

Trước thực trạng trên, mới đây, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo và xây dựng lại nhiều khu tập thể cũ, tỷ lệ 1/500. Cụ thể, khu tập thể Nghĩa Tân với diện tích khoảng 316.611 m2, thời gian dự kiến hoàn thành quy hoạch trong tháng 6 tới. Khu vực này bao gồm 29 công trình chung cư; Quận Đống Đa trình duyệt quy hoạch các khu Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Hào Nam trong quý 1/2025.

Trước đó, UBND thành phố yêu cầu UBND quận Ba Đình và Thanh Xuân hoàn thành trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ, khu tập thể Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam; Hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư, phê duyệt chủ trương đầu tư cải tạo Nhà chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng… Những công việc này hoàn thành trong tháng 12/2024.

Nhiều ý kiến cho rằng, trong bối cảnh giá nhà tăng cao, nguồn cung khan hiếm, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ có thể góp phần làm hạ nhiệt “cơn sốt” căn hộ chung cư đang diễn ra tại các thành phố lớn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá nhà là do thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu thì rất lớn, dẫn đến áp lực cung - cầu và giá nhà bị đẩy lên cao. Giải pháp tốt nhất cho thị trường nhà ở hiện nay là đẩy nhiều cung vào thị trường, nhất là nguồn cung có mức giá phù hợp như nhà ở xã hội hoặc cải tạo chung cư cũ, làm tăng số lượng nhà lên, từ đó sẽ giảm áp lực cung - cầu, giúp thị trường cân đối và giá nhà có thể giảm về mức phù hợp.

Mặc khác theo ông Đính, việc cải tạo chung cư cũ trên nền tảng các chung cư cũ nằm ở các lõi của đô thị, trung tâm của đô thị, nếu xây theo hướng tăng nhiều căn hộ lên thì sẽ làm tăng dân số, điều này lại có tác dụng ngược lại, sẽ gây áp lực lên hạ tầng, như vậy không có lợi. Như vậy, cải tạo chung cư cũ phải theo hướng phải cải tạo làm sao để người dân được nhận lại nhà tốt hơn, nhà ở mới phải tốt hơn nhà ở cũ.

Từ nay tới năm 2030, nếu tất cả các khu tập thể cũ này hoàn thành việc cải tạo, thành phố sẽ đón nhận một lượng lớn nguồn cung căn hộ, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Đây sẽ là nguồn cung lớn giải toả “cơn khát” nhà ở thuộc phân khúc chung cư. Nếu Hà Nội rút ngắn được lộ trình, thời gian cải tạo, xây mới chung cư sớm hơn từ 1-2 năm, có thể giá nhà ở sẽ giảm hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, năm 2025, giá nhà có dấu hiệu “hạ nhiệt”, tuy nhiên sẽ không giảm nhiều vì áp lực của chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Cụ thể, giá về đất, thuế đất, đền bù dựa vào bảng giá mới của chính quyền các địa phương đang xây dựng rất cao. Đây cũng là áp lực gây tăng chi phí đầu vào khiến giá nhà khó giảm như kỳ vọng. Giá không giảm thì thị trường mua - bán trầm lắng, năng lực hấp thụ của thị trường yếu đi.

“Đây là bài toán khó trong năm 2025. Nhận định của tôi là giá nhà không tăng nữa, có giảm nhưng chỉ giảm ít, phần lớn sẽ duy trì mức giá như năm 2024 hoặc đi ngang”.

Chung Thủy/VOV.VN